Lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier en tant qu’entrepreneur, vous êtes confronté à un choix crucial : sous quel régime fiscal allez-vous exercer votre activité ? Le choix du régime d’imposition a un impact conséquent sur votre rentabilité et votre mode de gestion. Nous allons comparer deux options assez courantes : l’imposition à l’IS en EURL et l’imposition à l’IR en LMNP.
Sommaire
Les principes de l’EURL et de l’IS
L’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) est une forme de SARL constituée d’un unique associé. C’est une société unipersonnelle qui offre à l’entrepreneur une protection de son patrimoine personnel.
Lorsqu’une EURL est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), les bénéfices de l’entreprise sont imposés directement au niveau de la société. Le taux d’imposition varie en fonction du montant des bénéfices réalisés. Les dividendes versés à l’associé unique sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Cette forme juridique peut présenter des avantages pour les entrepreneurs dans le secteur de l’immobilier, notamment en termes de fiscalité, de protection du patrimoine personnel et de possibilité d’amortissement des biens immobiliers.
Les avantages de l’EURL à l’IS
L’EURL à l’IS offre plusieurs avantages liés à sa fiscalité. D’abord, le taux d’IS est généralement plus faible que le taux marginal d’imposition sur le revenu. Ensuite, l’amortissement permet de diminuer le bénéfice imposable, ce qui est particulièrement avantageux dans le cadre d’un investissement immobilier.
De plus, en EURL, l’associé unique peut choisir de se verser des dividendes plutôt que des rémunérations, ce qui peut permettre de réduire les charges sociales.
Les principes du LMNP et de l’IR
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal applicable aux personnes qui louent des biens meublés. Le site journaldelimmobilier.com détaille ce domaine davantage. Il permet de bénéficier d’un régime réel d’imposition ou d’un régime forfaitaire, en fonction des revenus locatifs.
Dans le cadre d’une LMNP, les bénéfices sont imposés à l’Impôt sur le Revenu (IR) et les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) peuvent être déduites des revenus locatifs.
Les avantages de la LMNP à l’IR
Le régime LMNP offre lui aussi plusieurs avantages. D’une part, en LMNP, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs un certain nombre de charges et d’amortissements, ce qui permet de minimiser votre bénéfice imposable. D’autre part, si vos revenus locatifs sont inférieurs à un certain seuil, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50%.
En outre, en LMNP, l’impôt est calculé sur le bénéfice réel, ce qui peut être favorable si vous avez de nombreuses charges à déduire.
Comment faire le bon choix ?
Vous l’aurez compris, le choix entre l’EURL à l’IS et la LMNP à l’IR dépend de nombreux facteurs, dont vos revenus, votre situation familiale, votre stratégie d’investissement et la nature de vos biens immobiliers.
Il est donc recommandé de réaliser une simulation précise en tenant compte de tous ces éléments, et idéalement de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
C’est ainsi que vous pourrez faire le choix le plus adapté à votre situation et à vos objectifs, et optimiser au mieux votre imposition.
Les évolutions législatives à surveiller
Enfin, il est important de rester attentif aux évolutions législatives qui peuvent impacter les différents régimes d’imposition. Par exemple, la loi de finances pour 2023 pourrait venir modifier certains aspects du régime de l’EURL ou de la LMNP.
Il est donc crucial de se tenir informé et de réévaluer régulièrement la pertinence de son choix de régime fiscal. Pour cela, n’hésitez pas à consulter régulièrement des sources d’information fiables et à solliciter l’avis d’experts.
Les situations où l’EURL à l’IS est plus avantageuse
Un des facteurs déterminants dans le choix du régime fiscal repose sur la nature de l’activité et la structure de l’entreprise. L’EURL à l’IS se révèle particulièrement intéressante pour certaines situations.
Par exemple, si vous prévoyez des bénéfices conséquents, le choix de l’IS peut être optimal. En effet, le taux d’imposition est dégressif en fonction du montant des bénéfices réalisés, ce qui est un avantage non négligeable comparé à l’IR qui est progressif.
De plus, si vous comptez réinvestir vos bénéfices dans lentreprise plutôt que de vous verser des dividendes, l’IS peut s’avérer plus avantageux. En effet, le bénéfice imposable sera réduit, ce qui permettra doptimiser la trésorerie de l’entreprise.
Enfin, dans le cadre dune activité en location meublée, la SARL de famille peut présenter un intérêt. Ce type de structure permet en effet de louer un bien meublé à ses enfants ou à ses parents par exemple, tout en bénéficiant d’un régime d’imposition favorable.
Les situations où la LMNP à l’IR est plus avantageuse
D’autre part, le statut LMNP à l’IR peut être plus avantageux pour d’autres types d’activités ou de structures. Par exemple, si vos revenus locatifs sont modestes, le régime réel ou le régime micro-BIC peuvent s’avérer plus bénéfiques que l’IS.
Le régime LMNP est également particulièrement adapté si vous avez de nombreuses charges à déduire. En effet, contrairement à l’IS où l’amortissement est limité, le LMNP permet une déduction illimitée des charges et travaux en fonction des revenus locatifs.
De plus, si vous êtes en situation de déficit, le régime LMNP à l’IR vous permet de reporter ce déficit sur vos autres revenus. Cela peut être un avantage conséquent si vous avez d’autres sources de revenus imposables.
Enfin, si vous avez pour projet de revendre votre bien immobilier à moyen terme, le statut LMNP à l’IR sera plus avantageux. En effet, les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien en LMNP sont imposées de manière plus favorable que dans le cadre de l’IS.
Conclusion : Une décision à prendre en fonction de votre situation
En conclusion, le choix entre l’ EURL à l’IS et la LMNP à l’IR dépend de votre situation personnelle, de la nature de votre activité et de vos objectifs en matière d’ investissement immobilier.
Il est fondamental de réaliser une simulation précise et d’obtenir l’avis d’un professionnel pour mener une analyse approfondie de votre situation. Le choix du régime fiscal a un impact direct sur la rentabilité de votre activité et peut faire la différence en termes de réussite de votre projet.
Restez également attentif aux évolutions législatives et réformes fiscales qui peuvent avoir un impact sur votre situation. Enfin, n’oubliez pas que le choix de votre régime fiscal n’est pas définitif et qu’il peut être modifié en fonction de l’évolution de votre situation et de vos objectifs.
