La lutte contre les passoires thermiques est l’un des enjeux majeurs du secteur immobilier français en 2025. Ces logements, très énergivores et inconfortables, sont désormais dans le viseur des pouvoirs publics, qui multiplient les mesures pour réduire leur nombre et inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Cet article détaille la situation actuelle, les règles en vigueur, les actions engagées et les perspectives à venir.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement dont la consommation d’énergie est extrêmement élevée, avec une étiquette énergétique DPE classée F ou G. Ces logements dépassent 450 kWh d’énergie finale par m² par an, entraînant des factures énergétiques importantes et un fort impact environnemental.
Au 1er janvier 2024, la France comptait environ 4,2 millions de résidences principales classées passoires thermiques, soit 13,5% du parc. Ce chiffre reste élevé malgré une baisse progressive depuis 2022.
Les obligations légales pour éradiquer les passoires thermiques
Interdiction progressive de location
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G ne peuvent plus être loués, une mesure étendue à toute la France depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction concerne désormais les logements les plus énergivores, sous peine de sanctions pour les bailleurs.
Un calendrier est prévu pour interdire progressivement la location des logements F en 2028, puis E en 2034, incitant fortement à la rénovation. En savoir plus sur ce sujet en cliquant ici.
Audit énergétique obligatoire à la vente
Depuis avril 2023, la vente d’un logement F ou G nécessite la réalisation d’un audit énergétique complet, destiné à orienter l’acquéreur sur les travaux indispensables pour améliorer la performance du bien.
Ce diagnostic devient un outil majeur pour sensibiliser les propriétaires et valoriser les biens rénovés.
Les actions et aides pour la rénovation des passoires thermiques
Programmes d’aides financières
Les dispositifs d’aides publiques, comme MaPrimeRénov’, ont été renforcés en 2025 pour accompagner les ménages dans leurs travaux de rénovation. Elles ciblent particulièrement les propriétaires de passoires thermiques pour éviter la précarité énergétique.
Des bonus spécifiques sont attribués en cas de rénovation globale permettant d’améliorer significativement le classement DPE.
La rénovation énergétique des copropriétés
La rénovation des logements en copropriété constitue un défi majeur car elle nécessite une mobilisation collective et un consensus financier. Depuis 2025, un diagnostic énergétique collectif est obligatoire tous les 10 ans, avec un plan pluriannuel de travaux.
Rénovation globale et performance
Pour sortir du statut de passoire thermique, la rénovation doit être globale, incluant isolation, chauffage, ventilation et parfois menuiseries. L’objectif est d’atteindre une performance énergétique A ou B pour limiter les consommations et assurer un confort optimal.
Impact de la lutte contre les passoires thermiques sur le marché immobilier
Effets sur le prix et la valeur des biens
Les logements énergivores voient leur valeur baisser, la demande se concentrant sur les biens performants. Les passoires thermiques sont de plus en plus difficiles à vendre ou louer, particulièrement dans les grandes villes.
À l’inverse, les logements rénovés bénéficient d’un attrait renforcé et de valorisations sur le marché.
Sensibilisation des acquéreurs et investisseurs
De plus en plus d’acheteurs intègrent la performance énergétique dans leurs critères, ce qui oriente les investissements vers des biens rénovés ou neufs respectant les normes RE2020 et RE2025.
La lutte contre les passoires thermiques fait désormais partie intégrante de la stratégie immobilière des acteurs privés et publics.
Les défis auxquels la France fait face
Freins financiers et sociaux
La rénovation énergétique représente souvent un coût élevé, freiné par une complexité administrative et des difficultés d’accès au financement. L’enjeu est particulier pour les ménages modestes, qui sont pourtant les plus impactés par la précarité énergétique.
Complexité technique et organisationnelle
Rénover un logement ancien, notamment en copropriété, demande une coordination technique, juridique et sociale complexe. Le manque de compétence dans certains territoires ralentit aussi la montée en charge des travaux.
un combat prioritaire pour un immobilier durable
La lutte contre les passoires thermiques est désormais un volet clé de la politique énergétique et du secteur immobilier. Grâce aux interdictions de location, aux diagnostics obligatoires, et aux aides financières, le nombre de logements énergivores baisse progressivement.
Pour accélérer la rénovation, il est essentiel de résoudre les freins financiers, techniques et sociaux afin de garantir un parc immobilier durable, économe et confortable pour tous.
